كيف توظف منصة سهيل البيانات والذكاء الاصطناعي لقياس أداء سوق العقارات السعودي؟

يهتم كل باحث في قطاع العقارات، مشترٍ أو مستثمر، بمعرفة بعض المحددات التي تساعده على اتخاذ قراره على نحو دقيق. ويمكن العثور على بعض هذه المحددات مثل أسعار العقارات بالمنطقة، والقرب من المؤسسات والمرافق الخدمية، وبعضها الآخر يصعب جمعه مثل الرسوم البيانية لقيمة المنزل، وتاريخ العقار، والتجديدات السابقة، والتصاريح المتعلقة به، ومطالبات التأمين المقدمة في الماضي، وغيرها.

يمتلك قطاع العقارات مجموعات ضخمة من البيانات التي إذا وجدت طريقها إلى الاستخدام الأمثل، فستوفر رؤى قوية تمكّن المهتمين بالقطاع من اتخاذ قرارات دقيقة، وتحقيق الربحية، والعثور على أفضل الفرص، وتجنبهم العديد من المخاطر. وعلى الرغم من ذلك، يشكو المطورون العقاريون والمستثمرون، وفقاً لشركة ماكنزي، من الفجوة بين وفرة هذه البيانات وصعوبة تسخيرها واستخراجها في الوقت المناسب.

ولحسن الحظ، استطاعت بعض المنصات، عبر خوارزميات الذكاء الاصطناعي، استغلال تدفق هذه البيانات في الوقت الفعلي لتقديم تحليلات وتنبؤات في منتهى الدقة تمكّن الأطراف الفاعلة في قطاع العقارات من اقتناص الفرص المحتملة واتخاذ القرارات الصحيحة، مثل منصة سهيل العقارية التي توفر مؤشرات الأسعار العقارية والمعلومات العمرانية وبيانات أخرى عن السوق العقاري السعودي، وتسهل الوصول إلى البيانات والفرص العقارية، والإحصائيات الدقيقة. فكيف تمكنت المنصة من استخدم البيانات والذكاء الاصطناعي لقياس أداء سوق العقارات في المملكة العربية السعودية في عام 2022؟

تعتمد سهيل، التي أطلقتها شركة كوانت (Quant) السعودية المتخصصة في تحليل البيانات وتقديم الخدمات الاستشارية والمنتجات القائمة على البيانات وتقنيات الذكاء الاصطناعي، بشكل أساسي على البيانات التي تطورها عن سوق العقارات، إلى جانب تحليل البيانات من مصادر متعددة مثل وزارتي العدل والإسكان، وأمانة الرياض، ووزارة الشؤون البلدية والقروية، والهيئة الملكية لمدينة الرياض، وهيئة المساحة الجيولوجية السعودية، والعنوان الوطني، وشركات التسويق العقاري المختلفة، وحتى بيانات المواقع الجغرافية.

وبناءً على هذه البيانات، أصدرت سهيل تقريراً عقارياً سنوياً لقياس أداء السوق السعودي، يقدم صورة دقيقة عن عدد الصفقات العقارية بالمملكة، وقيمة تلك الصفقات، وتوزيعها الجغرافي، إلى جانب رصد الأحياء الأكثر نمواً في قيمة الصفقات العقارية، والأكثر نمواً في عدد الصفقات، وغيرها. فكيف تساعد هذه المعلومات المهتمين بسوق العقارات على اتخاذ القرار الأمثل؟

5 عائدات لقياس الأداء عبر الذكاء الاصطناعي 

1. تقديم رؤى تحليلية شاملة

يتخذ المطورون العقاريون والمستثمرون قراراتهم، في الغالب، بناءً على خبراتهم المهنية وعلاقاتهم، وأحياناً بعد البحث في المعطيات التي تقدمها الهيئات الحكومية. وفي النهاية، تبقى محصلة البيانات محدودة مقارنةً بما تقدمه خوارزميات الذكاء الاصطناعي.

بالمقابل، تتيح سهيل للمستثمر أو المطوّر أو الوكيل معرفة قيمة الصفقات العقارية في المدينة وعددها، ومدى تغيّر هذه القيمة عبر الشهور والسنوات، والأحياء الأعلى قيمة والأدنى منها، والأحياء الأكثر تداولاً، واختلاف تلك القيم وفقاً للتوزيع الجغرافي، وإمكانية الاطلاع على مقارنات سعرية. وكل ذلك بدقائق معدودة.

 2. تحديد النطاقات السعرية 

قسّم تقرير سهيل السنوي الصفقات العقارية في المملكة العربية السعودية إلى 7 نطاقات سعرية، حيث كان النطاق السعري الأقل هو 0-250 ألف ريال سعودي (0 - 66.6 ألف دولار)، فيما تخطى النطاق السعري الأعلى 10 ملايين ريال سعودي (2.6 مليون دولار). ورصد التقرير تشكيل الصفقات أقل من مليون ریال (266.6 ألف دولار) نسبة 82% خلال عام 2022 بانخفاض 5% عن العام 2021، بينما لم تتجاوز الصفقات ضمن النطاق الأعلى أكثر من 10 ملايين ریال (2.6 مليون دولار) نسبة 1% من إجمالي عدد الصفقات خلال عام 2022.

كما تتبع التقرير مناطق تركز أكبر الصفقات العقارية في المملكة العربية السعودية وهي المنطقة الشرقية والرياض ومكة المكرمة. وكانت الصفقة الأكبر بقيمة 2.89 مليار ريال (770.5 مليون دولار) في المنطقة الشرقية إذ بلغ سعر المتر فيها 510 ريالات سعودية (136 دولار)، تليها صفقة في الرياض بقيمة 2.85 مليار ريال (759.86 مليون دولار)، بلغ سعر المتر فيها 218 ريالاً (58.12 دولار)، والثالثة في المنطقة الشرقية بقيمة 2.17 مليار ريال (578.6 مليون دولار) وسعر 478 ريالاً للمتر (127.44 دولار)، والرابعة في منطقة الرياض بقيمة 974 مليون ريال (259.7 مليون دولار) بسعر 2,010 ريال للمتر (536 دولار)، والخامسة والسادسة والسابعة في منطقة مكة المكرمة بقيمة 917 ريالاً (244 دولار) بسعر 15,411 ريالاً للمتر (4,108 دولار)، وقيمة 760 مليون ريال (202.65 مليون دولار) بسعر 992 ريالاً للمتر (2,645 دولار)، وقيمة 745 مليون ريال (198.65 مليون دولار )بسعر 800 ريال للمتر (213 دولار) على التوالي، وبعدها صفقتان في الرياض بقيمة 727 مليون ريال (193.85 مليون دولار) بسعر 380 ريالاً للمتر (101 دولار)، وقيمة 656 مليون ريال (175 مليون دولار) بسعر 900 ريال للمتر (240 دولار)، بينما كانت مكة المكرمة محل الصفقة العاشرة بقيمة 588 مليون ريال (156.8 مليون دولار) بسعر 817 ريالاً للمتر (217.8 دولار).

قسّم التقرير أيضاً النطاقات السعرية لمدينة الرياض خاصة بعد تمددها خلال الأعوام الماضية ما أدى إلى تفاوت كبير في العرض والطلب. فقسّم فريق سهيل المدينة إلى خمس مناطق جغرافية (شمال المدينة وجنوبها وغربها وشرقها ووسطها)، ورتبها وفقاً لعدد الصفقات وقيمتها في كل منطقة، حيث تصدرت منطقة شرق الرياض القائمة من ناحية عدد الصفقات بواقع 13,738 صفقة، بينما تصدرت منطقة شمال الرياض القائمة من ناحية قيمة الصفقات بقيمة 5.23 مليار ریال (1.4 مليار دولار).

ولاحظ التقرير سيطرة صفقات الأراضي الخام على المشهد في مدينة الرياض استجابة لزيادة الطلب وقلة المعروض السكني، إذ رصد أيضاً أكبر 10 صفقات عقارية بالمدينة بلغت قيمة أكبرها

2.85 مليار ريال (760 مليون دولار) بسعر 218 ريالاً للمتر (58 دولار) ومساحة 13 مليون متر مربع.

3. مقارنات سعرية وفق التوزيع الجغرافي

يساعد السعر الحالي أو السعر المتوقع للعقار في حسم إن كان الاستثمار به هو قرار صحيح أو لا. لذلك، تفيد البيانات المتوفرة عن القيم المتغيرة لأسعار العقارات المستثمر في تكوين رؤية دقيقة حول أفضل الأحياء للاستثمار.

ولدى منصة سهيل ما تسميه "مؤشر أسعار سهيل"، وهو مؤشر سعري يتم احتسابه باستخدام خوارزمية المتوسط المتحرك التراكمي المطبقة على القيمة الوسيطة لسعر المتر المربع للصفقات العقارية. ومن خلاله،  تعالَج بيانات الصفقات العقارية من خلال تنظيف القيم المتطرفة وتصحيح معلومات نوع العقار وحالة المبنى باستخدام تقنيات الذكاء الاصطناعي والصور الفضائية، ويتم نشر المؤشرات في نهاية كل فترة زمنية.

فعلى سبيل المثال، رصد تقرير سهيل قائمة بأعلى خمسة أحياء في الرياض ازدياداً وانخفاضاً في أعداد الصفقات العقارية خلال عام 2022 مقارنة بالعام 2021. فكانت الأحياء الأكثر ارتفاعاً في عدد الصفقات بالترتيب هي الصفا، وظهرة لبن، والمدينة الصناعية الجديدة، وأم الحمام الغربي، والمربع، بينما كانت الأحياء الأكثر انخفاضاً هي عرقة، وبنبان، والمشرق، والواحة، والنخبة.

كما لاحظ التقرير ارتفاع متوسط أسعار الأراضي السكنية بشكل متفاوت، مقدماً قائمة بأعلى 10 أحياء نمواً في أسعار الأراضي السكنية من ديسمبر/كانون الأول 2021 وحتى ديسمبر/كانون الأول 2022، وهي العريجاء الغربي، والنظيم، والزهرة، والغنامية، والعوالي، والملك فهد، والمهدية، والمصيف، الصفا، المشرق. إضافة إلى ذلك، استغلت سهيل أدوات الذكاء الاصطناعي، وتمكّنت من رصد نسبة اكتمال البناء في تلك الأحياء.

الذكاء الاصطناعي في العقارات: سوق ضخمة

قدمت ثورة البيانات تجربة مختلفة لكافة المهتمين بالقطاع العقاري سواء كانوا وسطاء عقاريين، أو مقيّمين عقاريين، أو شركات التمويل والتطوير العقاري، أو بنوك الاستثمار العقاري، أو حتى ملاّك العقارات والباحثين عن سكن، إذ توفر قاعدة ضخمة من البيانات العقارية والديموغرافية من مصادرها الرئيسية والرسمية في الوقت الفعلي، وبضغطة زر. لذلك، ليس من المستغرب أن تشير التوقعات إلى نمو حجم السوق العالمي للذكاء الاصطناعي في العقارات إلى أكثر من 5,000 مليار دولار في عام 2027.

"مسبار" لتحليل البيانات

توفر منصة سهيل عدة أدوات لتقديم هذه التجربة المختلفة، مثل "مسبار"، وهي أداة تحليلية تتيح قاعدة ضخمة من البيانات من مصادرها الرسمية مثل معلومات عن الصفقات العقارية منذ عام 2010، ومعلومات ديموغرافية، وبيانات جيومكانية للأراضي والمخططات، متوسط الأسعار لأنواع العقارات منذ عام 2010، ومتوسط الدخل لسكان كل حي، ونسبة اكتمال البناء في الأحياء.

كما توفر مراقبة المتغيرات والمستجدات في أنظمة البناء واستخدام الأراضي والاطلاع على المشاريع العقارية ونقاط الاهتمام في محيط كل عقار وتحديثها بشكل دوري ما يمكن أصحاب العقارات من تحديد قيمة عقار معين بدقة أكبر والتنبؤ بمسارها على مدار فترة معينة.

يعرض مسبار سهيل الخريطة العقارية، وأسعار الصفقات العقارية على الخارطة، والتقارير العقارية الدورية، إذ يجمع البيانات من المصادر المختلفة، ويستخلصها ويدمجها ويحللها بشكل مفصل، ثم يعرض البيانات بأبسط صورة ممكنة.

وتتيح سهيل للوسطاء العقاريين مشاركة معلومات أي قطعة أرض مع عملائهم، إذ يوفّر التطبيق إمكانية استعراض كافة المعلومات التفصيلية عن الأرض، مثل طول القطعة وعرضها، واسم الشارع، ورقم القطعة، واسم الحي، وغيرها. ويستطيع المستخدم إنشاء صفحة العرض ومشاركتها عبر كافة تطبيقات التواصل الاجتماعي في ثوانٍ بدلاً من كتابة معلومات الأرض يدوياً.

"وحدات" لإدارة المبيعات

أطلقت سهيل منصة "وحدات" لمساعدة المسوق والمستثمر والمطور العقاري وحتى الباحث عن العقار، إذ توفر تجربة متكاملة لجميع أطراف السوق العقاري بدءاً من عمليات الحجز والمبيعات ومشاركتها مع العملاء والمهتمين في رحلة رقمية مؤتمتة انطلاقاً من الحجز إلى السداد الإلكتروني ما يختصر الوقت والجهد:

• تجربة متكاملة: يتميز نظام وحدات بالسهولة في استخدامه حيث يمكّن المستخدم من إتمام الصفقة بشكل كامل من خلال الرد على العملاء المهتمين بالعقار المعروض بشكل سريع وفعال.
• تسعير العقارات: يتيح النظام للمطور العقاري استخدام بيانات سوق سهيل العميقة لتحديد أسعار العقارات قبل البيع وتحديثها بشكل دوري وذلك وفقاً لاتجاهات السوق العقارية.
• الوصول لشريحة أكبر: توفر سوق سهيل فرصة فريدة لتوسيع قاعدة العملاء والوصول إلى شريحة أكبر من المستخدمين المحتملين لزيادة فرص بيع العقار.
• خيارات الدفع المتعددة: يمكن للمشتري الاختيار بين عدة طرق لإتمام عملية الدفع إذ يمكنه الدفع عبر نظام سداد الإلكتروني، أو عبر استخدام شيكات مصرفية أو البطاقات الائتمانية.