بحث: العلاقة بين أسعار العقارات وتوافرها في إير بي إن بي مطردة في المدن

شارك

استمع الى المقالة الآن هذه الخدمة تجريبية

تعرف على العلاقة بين أسعار العقارات وتوافرها في إير بي إن بي من خلال هذا المقال.

كان معظم المسافرين يقيمون في فنادق قبل سنوات قليلة فقط. وقامت شركة إير بي إن بي بتغيير ذلك. فحتى عام 2018، كانت الشركة تعرض أكثر من 5 ملايين عقار في أكثر من 85,000 مدينة حول العالم، وتقدّر قيمتها في السوق بأكثر من 30 مليار دولار. وفي عام 2017 وحده، حجز مستخدمو إير بي إن بي أكثر من 100 مليون عملية إقامة ليلية.

ولكن ماذا يعني نمو الشركة وشعبيتها بالنسبة للمدن والبلدات التي تعمل فيها؟ وفقاً لشركة إير بي إن بي، فإنّ ذلك يعود بالمال على هذه المدن، في شكل رسوم إيجار وأموال ينفقها المستأجرون خلال فترة إقامتهم. وتشير الشركة أيضاً إلى أنّ ثلاثة أرباع العقارات المسجلة لديها تقريباً لا توجد في أحياء سياحية تقليدية، ما يعني أنّ المال يذهب لصالح مجتمعات يتجاهلها قطاع الضيافة عادة.

اقرأ أيضاً: كيف تخفض الخطوط الجوية متدنية التكلفة أسعار تذاكرها؟

وفي المقابل، قال نقاد إنّ منصات مشاركة المنازل مثل إير بي إن بي ترفع تكلفة المعيشة بالنسبة للمستأجرين المحليين. ولا يوجد أدلة كثيرة تدعم هذا الادعاء بطريقة أو بأخرى، مع أنّ إحدى الدراسات التي ركزت على بوسطن وجدت أنّ الزيادة في عدد العقارات المسجلة لدى إير بي إن بي ارتبطت بزيادة في معدلات الإيجار. ومن غير الصعب إدراك سبب إمكانية أن تكون هذه الفكرة صحيحة على نطاق أوسع: استطاعت شركة إير بي إن بي عبر تيسير عملية التأجير لفترات قصيرة أن تدفع بعض أصحاب العقارات إلى تحويل عقاراتهم من عقارات للاستئجار طويل الأجل، تستهدف السكان المحليين، إلى عقارات للاستئجار قصير الأجل، تستهدف الزائرين. وتمتلك المدن والقرى إمدادات محدودة من المساكن، لذا من شأن هذه العملية أن ترفع أسعار الإيجار مع مرور الوقت.

أسعار العقارات في إير بي إن بي

قررنا البحث بشكل أعمق نظراً لقلة الأدلة التجريبية. ونتائج تحليلنا موجودة في ورقة عمل. بدأنا بجمع البيانات من ثلاثة مصادر: (1) بيانات التعامل مع المستهلك من شركة إير بي إن بي حول المجموعة الكاملة من عقارات الشركة في الولايات المتحدة (يوجد أكثر من مليون عقار) والمضيفين الذين يقدمونها، و(2) بيانات على مستوى الرمز البريدي من شركة زيلو (Zillow) حول أسعار الإيجار وأسعار الإسكان في سوق العقارات في الولايات المتحدة، و(3) بيانات على مستوى الرمز البريدي من استبانة المجتمع الأميركي، وهي استبانة مستمرة يجريها مكتب تعداد السكان بالولايات المتحدة، بما في ذلك دخول الأسر المتوسطة والسكان ومعدلات العمالة ومستويات التعليم. وجمعنا هذه المصادر المختلفة للمعلومات من أجل دراسة أثر شركة إير بي إن بي على سوق الإسكان.

وعلى أي حال، لم يكن قياس هذا الأثر أمراً يسيراً. والتحدي الرئيس هو أنّ سوق الإسكان يتأثر طبعاً بعوامل غير شركة إير بي إن بي، مثل الاستطباق [استبدال الطبقة المتوسطة أو محدودة الدخل في الأحياء الشعبية بالطبقات الغنية] والتوجهات الاقتصادية. ونحن نتحكم بهذه العوامل في دراستنا، ونستخدم أيضاً أسلوباً يُعرف باسم “المتغيرات المساعدة” لعزل جانب تكلفة الإسكان التي تعزى إلى التغيرات الطارئة على العرض لدى شركة إير بي إن بي.

اقرأ أيضاً: كيف تؤثر شخصية الرئيس التنفيذي على سعر أسهم شركته؟

وببساطة، نحن نقول إذا كان الرمز البريدي “سياحياً”، أي إذا كان يحوي الكثير من الفنادق والمقاهي، وإذا ازداد الوعي حول شركة إير بي إن بي، وهو ما نقيسه باستخدام مؤشر بحث جوجل للكلمة المفتاحية “Airbnb”، عندها فإنّ أيّ ظهور لعرض شركة إير بي إن بي في ذلك الرمز البريدي يدفعه على الأرجح زيادة في الطلب على الإيجار لفترات قصيرة من خلال الشركة، بدلاً من الظروف الاقتصادية المحلية.

وبموجب هذا الافتراض، نبين أنّ الزيادة بنسبة 1% في العقارات المسجلة لدى شركة إير بي إن بي مرتبطة سببياً بزيادة بنسبة 0.018% في أسعار الإيجار وزيادة بنسبة 0.026% في أسعار المنازل. وفيما قد تبدو هذه الآثار صغيرة للغاية، خذ بعين الاعتبار أنّ معدل نمو شركة إير بي إن بي عاماً بعد عام يبلغ حوالي 44%.

وهذا يعني بالمجمل أنّ الارتفاع في نسبة مشاركة المنازل من خلال شركة إير بي إن بي يساهم في حوالي خمس متوسط الزيادة السنوية في الإيجار بالولايات المتحدة وحوالي سبع متوسط الزيادة السنوية في أسعار الإسكان هناك. وفي المقابل، تساهم التغيرات الديمغرافية السنوية في الرمز البريدي والتوجهات العامة للمدينة في حوالي ثلاثة أرباع النمو الإجمالي للإيجارات وحوالي ثلاثة أرباع النمو الإجمالي في أسعار الإسكان.

وتبين هذه النتائج أنّ شركة إير بي إن بي تترك بالفعل أثراً على سوق الإسكان. وعلى أي حال، فإنهم لا يقولون الحقيقة الكاملة حول كيفية حدوث ذلك. وفي دراستنا، نقدم نتيجتين إضافيتين تساعدان في شرح العوامل الاقتصادية الأساسية.

اقرأ أيضاً: فن رفع الأسعار دون إزعاج الزبائن

أولاً، نبين أنّ الرموز البريدية ذات معدلات عالية لشغل مالكي العقارات للوحدات السكنية (جزء العقارات التي يشغلها المالكون أنفسهم) تتأثر على نحو أقل بشركة إير بي إن بي. هذه المعدلات مهمة لأنّ أصحاب العقارات الذين يحولون عقاراتهم من عقارات للاستئجار طويل الأجل إلى عقارات للاستئجار قصير الأجل هم الذين لا يسكنون في المنازل التي يؤجرونها. ويستخدم الساكنون المالكون إير بي إن بي، ولكنهم يستخدمونها لتأجير غرفهم الشاغرة أو ربما المنزل بأكمله عند سفرهم. وعلى أي حال، فإنّ هذه المنازل لا يزال يشغلها بشكل رئيس مقيم على المدى الطويل (المالك)، لذا فهي ليست المنازل التي يجري إعادة توزيعها كعقارات للاستئجار قصير الأجل من خلال شركة إير بي إن بي.

ثانياً، نحن نقدم دليلاً على أنّ شركة إير بي إن بي تؤثر على سوق الإسكان من خلال إعادة توزيع الرصيد السكني. ومن خلال النظر على شواغر الإسكان، فإننا نبين شيئين حول عرض شركة إير بي إن بي: فهو مرتبط على نحو إيجابي مع قسم المنازل التي تكون خالية للاستخدام الموسمي أو لأغراض الترفيه، وهذه هي الكيفية التي يصنف من خلالها مكتب تعداد السكان المنازل التي تمثل جزءاً من سوق الاستئجار قصير الأجل، ومرتبط على نحو سلبي مع قسم المنازل المتوفرة في السوق للاستئجار طويل الأجل.

وبهذه الأمور مجتمعة، فإنّ نتائجنا تنسجم مع الرواية التي تقول إنّ أصحاب العقارات الغائبين ينقلون عقاراتهم من عقارات للاستئجار طويل الأجل وأسواق العرض للبيع إلى سوق للاستئجار قصير الأجل.

ويكافح صنّاع السياسة حول العالم لإيجاد الطريقة الأفضل لتنظيم منصات مشاركة السكن مثل إير بي إن بي. فمن جانب، تسمح هذه المنصات لأصحاب المنازل بجني المال عندما تتوفر لديهم مساحة أكبر مما يحتاجون إليه. ومن جانب آخر، يقلص أصحاب العقارات الغائبين الإمداد بالوحدات السكنية، وهو ما يزيد في المقابل من تكلفة المعيشة بالنسبة للمستأجرين المحليين. وبحسب نتائجنا، فإن إحدى الطرق لتقليص الأثر الثاني مع الاحتفاظ بفوائد مشاركة المنزل تكمن في تحديد عدد المنازل التي يمكن إضافتها إلى سوق الاستئجار قصير الأجل، مع الاستمرار بالسماح للساكنين المالكين بمشاركة مساحتهم الإضافية.

اقرأ أيضاً: عندما يرضى ويعترض العملاء على شخصنة الأسعار