معدل الرسملة Capitalization Rate

ما تعريف معدل الرسملة؟

معدل الرسملة (Capitalization Rate): مقياس يُستخدم لتقييم الاستثمارات العقارية ومعرفة عائدها المحتمل ويعبَّر عنه كنسبة مئوية.

في حين يُستخدم معدل الرسملة لمقارنة القيمة النسبية للاستثمارات العقارية المماثلة؛ لكن لا يمكن اعتماده كمؤشر وحيد على قوة الاستثمار لأنه لا يأخذ في الاعتبار الرافعة المالية، والقيمة الزمنية للنقود، والتدفقات النقدية المستقبلية الناتجة عن تحسينات العقار.

صيغة معدل الرسملة

يمكن احتساب معدل الرسملة من خلال قسمة صافي الدخل التشغيلي للعقار على القيمة السوقية الحالية، وهي الصيغة الأكثر شيوعاً لأنها تأخذ في الاعتبار تقلبات أسعار العقارات على نطاق واسع.

معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية الحالية

أو:

معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / سعر الشراء

تعد الصيغة الثانية أقل شيوعاً لأنها تعطي نتائج غير واقعية للعقارات المُشتراة منذ عدة سنوات، ولا يمكن تطبيقها على العقارات الموروثة لأن قيمة شرائها صفر؛ ما يجعل المعادلة مستحيلة.

يشير معدل الرسملة المرتفع إلى مستوى أعلى من المخاطر، بينما يعكس معدل الرسملة المنخفض عوائد ومخاطر أقل، ومع ذلك يرى العديد من المحللين أن معدل الرسملة الجيد يتراوح بين 4% و10%.

العوامل المؤثرة في معدل الرسملة

يتأثر معدل الرسملة بعدة عوامل أبرزها:

  • الموقع: من المحتمَل أن تأتي المناطق ذات الكثافة المرورية العالية بمعدل رسملة أعلى، فيما سيكون للعقار الموجود في وسط المدينة معدل رسملة أقل نسبياً مقارنةً بعقار في الضواحي.
  • حجم السوق: قد تكون لسوق تنافسية معدلات رسملة أقل من سوق أصغر وذي مخاطر أكبر.
  • إمكانات النمو: يمكن أن تؤثر الاتجاهات المستقبلية مثل نمو السوق المحلية، في معدل الرسملة طويل الأجل للعقار.
  • سيولة رأس المال: سيكون لمقدار رأس المال المُستثمر في العقار تأثير في معدل الرسملة لأنه سيزيد من صافي الدخل التشغيلي.

مثال على معدل الرسملة

يمتلك أحد الأفراد مليون دولار، ولديه خياران لاستثمار هذا المبلغ؛ أولهما سندات الخزانة الحكومية التي تقدم فائدة سنوية اسمية بنسبة 3%، والثاني شراء مبنىً تجاري والحصول على إيجار منتظم.

يتوقع المستثمر من الخيار الثاني الحصول على إيجار سنوي بقيمة 90 ألف دولار، وتكلفة بقيمة 20 ألف دولار لتغطية متطلبات الصيانة والضرائب، والحصول على صافي دخل بقيمة 70 ألف دولار، فإذا ظلت قيمة العقار ثابتة عند سعر الشراء (مليون دولار)؛ سيكون معدل الرسملة كالآتي: 70,000 دولار / 1 مليون دولار= 7%.

تعد هذه النسبة أفضل من العائد القياسي البالغ 3% المتاح من سندات الخزانة الخالية من المخاطر؛ إذ تمثل نسبة 4% الإضافية عائد المخاطرة التي يتحملها المستثمر من خلال استثماره في سوق العقارات مقابل الاستثمار في سندات الخزانة الخالية من المخاطر.

الفرق بين معدل الرسملة والعائد على الاستثمار

يشير عائد الاستثمار إلى العائد المحتمل للاستثمار خلال فترة زمنية محددة، فيما يعكس معدل الرسملة عائد الاستثمار بسعر السوق الحالي أو ما يجب أن يكون عليه بالفعل.

اقرأ أيضاً: