الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري Mortgage-Backed Securities

ما هي الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؟

الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (Mortgage-Backed Securities): أحد أنواع الأوراق المالية المدعومة بالأصول وهي أداة دخل ثابت مشابهة للسندات، وتتكون كل ورقة مالية من مجموعة قروض منازل وديون عقارية.

قُدمت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بعد تمرير قانون الإسكان والتنمية الحضرية في عام 1968، وقدمت الرابطة الوطنية للرهن العقاري الحكومية الأميركية (Government National Mortgage Association) أول أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري لسوق الإسكان بالتجزئة في عام 1970.

آلية عمل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري

تتضمن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أربعة أطراف هي: المستثمر الذي يشتري الورقة المالية، ومشتري العقار الذي يحصل على القرض، والبنوك أو شركات الرهن العقاري التي تكون بمثابة وسيط بين المستثمر ومشتري العقار، والكيان الحكومي أو شبه الحكومي أو الخاص الذي يصدر الأوراق المالية.

يشتري الكيان الحكومي أو شبه الحكومي أو الخاص قروض الرهن العقاري من البنوك وشركات الرهن العقاري، ثم يجمعها ويقوم بتوريق الديون من خلال إصدار أوراق مالية تمثل مطالبات على أصل الدين ومدفوعات الفائدة التي يدفعها المقترضون.

أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري

توجد عدة أنواع من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وأبرزها:

  • التزامات الرهن العقاري العابرة (Pass Through Mortgage Obligations): تُعد الأوراق المالية في هذا النوع بمثابة صناديق استئمانية يتم فيها تحصيل مدفوعات الرهن العقاري وتمريرها إلى المستثمرين.
  • التزامات الرهن العقاري المضمونة (Collateralized Mortgage Obligations): تُصنَّف الأوراق المالية ضمن هذا النوع وفق شرائح يكون لكل منها تصنيف ائتماني يحدد مقدار المدفوعات والفائدة التي تُمنح للمستثمرين.

مزايا الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وعيوبها

تتمتع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري بمجموعة مزايا تتمثل في التالي:

  • في الغالب تقدم مدفوعات شهرية ثابتة.
  • غالباً تكون فوائدها أعلى من فوائد السندات الحكومية.
  • منخفضة المخاطر وبخاصة إذا كانت مضمونة من جهة حكومية.

وعلى الرغم من مزايا الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري إلا أنها تنطوي على بعض العيوب وهي:

  • يخسر المستثمرون أموالهم إذا لم يسدد المقترضون قروضهم.
  • قد تتأثر الفوائد التي يحصل عليها المستثمرون إذا سدد المقترضون قروضهم باكراً أو أعادوا تمويل قروضهم.
  • قد تنخفض قيمة الأوراق المالية إذا ارتفعت أسعار الفائدة على القروض والرهون العقارية.

أزمة الرهن العقاري

لعبت الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري دوراً في أزمة الرهن العقاري التي حصلت في الولايات المتحدة الأميركية منذ مطلع 2007 لغاية 2010؛ والتي حدثت حين عمل الاحتياطي الفيدرالي الأميركي على تحفيز الاقتصاد بعد الصدمة الاقتصادية التي تلت الهجمات الإرهابية في الولايات المتحدة الأميركية التي وقعت في 11 سبتمبر/ أيلول 2001؛ إذ خفّض الفيدرالي أسعار الفائدة إلى مستويات منخفضة تاريخياً. 

ونتيجة لذلك؛ بدأ النمو الاقتصادي في الولايات المتحدة الأميركية في الارتفاع، وأدى الاقتصاد المزدهر إلى زيادة الطلب على المنازل وبالتالي على الرهون العقارية. عندما انفجرت فقاعة العقارات، كان العديد من المقترضين غير قادر على سداد مدفوعات الرهون العقارية عالية المخاطر في بداية عام 2007. وقد أدى انهيار الرهون العقارية عالية المخاطر إلى الأزمة المالية، والركود العظيم، وعمليات البيع المكثفة في أسواق الأسهم.

اقرأ أيضاً: